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小区规划内路面停车位应归谁?

发表时间:2017-10-11 09:27,阅读次数:992次

【编者按】此前有观点认为小区内路面停车位的权属及收益应属业主共有。对此,作者依据相关法律及司法解释提出了不同的观点和结论,并分析了其具体原由和不同情形。这类问题是当社会关注的热点,有待进一步探讨和明确。

  

  小区规划路面停车位的权利归属是当前物业纠纷的焦点问题之一。业主认为其应归全体业主共有,路面停车费用应属于全体业主的收益;而开发企业却认为其属于开发企业所有,当然可以自行处分。那么小区规划路面停车位到底归谁所有呢?

  《物权法》第74条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”可见,占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有,这部分停车位的收益也应归全体业主共有。

  最高人民法院的司法解释对此进一步明确,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《最高法解释》)第6条规定:“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为《物权法》第74条第3款所称的车位。”该司法解释的规定主要是针对建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,属于业主共有。但现在的问题是,很多路面停车位属规划以内,即这些路面停车位也是规划确定的,在规划总平图上有相应的位置,属于建筑区划规划范围之内,对这部分规划确定的路面停车位的归属才是当前争议的焦点。

  有观点认为,规划确定的路面停车位的土地使用权已被地面建筑物业主分摊了,因此,它应属业主共有。当前,不动产登记实务中,通常的做法是,对地上房屋等建筑物按照按份共有原则分摊该楼栋的基座面积或建筑物投影面积,对于宗地内的依法属于业主共有的道路、绿地、公共设施等建设用地使用权,则登记为全体业主共有,不进行面积分摊,也不单独发证。

  当然,也不能说没有分摊的土地使用权仍属开发企业所有,比如道路、绿地等土地使用权都没纳入分摊,但法律也明确规定其属于业主共有。登记实务中,也是将其登记为全体业主共有的。《物权法》第73条规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”

  目前,关于土地使用权面积如何分摊并无明确法律依据和统一标准,分摊的土地使用权面积也无法明确具体的范围。许多城市都实行对共用宗地只登记宗地面积、不进行土地使用权面积分摊的方法。但笔者认为,这并不能推导出小区规划路面停车位的土地使用权即归全体业主共有。因为,如果现行法上能够证成小区规划路面停车位属于开发企业的专用部分,则其就不再属于全体业主共有的范畴,此种情形下,开发企业也成为业主,与其他业主一起共用宗地面积。也有观点认为,当业主购买了住宅等专有部分物业并取得所有权后,小区内未分摊的土地使用权应转移给业主共有。笔者认为,以上观点都并未有相应的法律依据。小区规划路面停车位的权利归属必须回到现行相关法律规定上来讨论。

  根据《物权法》第74条及《最高法解释》的规定,建筑区划内,规划范围的车位、车库应当属开发企业所有。《最高法解释》第6条也明确,只有在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位才属于业主共有。因此,建筑区划内,规划确定的路面停车位应当属开发企业所有。

  

  笔者观点

  小区规划的路面停车位与小区规划的地下车库本质上是一样的

  而小区规划的地下车库确定为开发企业所有,开发企业可以通过合约的方式将地下车库约定为业主专有或是专用,对此,业界已无异议。规划路面停车位与规划地下车库的区别在于,前者是基于地表土地使用权划线而定,不具有建筑形态,没有建筑面积,后者是基于地下建设用地使用权修建,《物权法》第136条规定:“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权。”建设用地使用权可以分层设立,分属于不同主体,地下车库是开发企业基于地下建设用地使用权而修建的。单独的一个地下停车位表面上与路面停车位一样,也是通过划线而定,没有围护结构,不具有建筑形态。但是,地下车库置于整个地下空间之内,地下空间本身就具有外围的围护结构,因此,地下车库是具有建筑形态的,如果其层高达到2.2米以上(含2.2米),要计算建筑面积。在以往房地分离管理模式下,房管部门只针对地下车库或是路面单独修建具有建筑形态的车库颁发了权属证书,由于规划的路面停车位不具有建筑形态,没有建筑面积,因此,房管部门没有为其颁发房屋权属证书。

  建筑区划小区内的物业形态,要么属于共有,要么属于专有,事实上,小区规划的路面停车位,也是可以确定为专有部分的。《不动产登记暂行条例实施细则》第5条规定:“《条例》第八条规定的不动产单元,是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的,以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。” 《最高法解释》第2条规定:“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。”根据以上规定,判断专有部分有三个标准,前两条均可满足,针对第三点,不动产统一登记后,虽然路面停车位没有建筑形态,没有建筑面积,但路面停车位是有土地使用权面积的,土地权属界线封闭的空间为不动产单元,登记部门也是可以为其颁发不动产权属证书的。

  小区规划确定的路面停车位是经法定部门许可建造的,它构造独立,利用排他,能够登记为特定业主所有,与小区规划的地下车库本质属性一样。因此笔者建议其适用同样的法律规则,确定为开发企业所有,开发企业可以通过合约的方式将规划的路面停车位约定为业主专有或是专用。